Rol del agente de bienes raíces

 

Con frecuencia, la primera persona que usted consulta sobre la compra de una vivienda es un agente o corredor de bienes raíces. Si bien estas personas brindan consejos muy útiles sobre muchos aspectos de la compra de una vivienda, ellos representan los intereses del vendedor y no los suyos como comprador. La práctica más común es que el vendedor contrate un agente para encontrar una persona interesada en comprar la vivienda bajo los términos y condiciones aceptables para el vendedor. Por lo tanto, el agente de bienes raíces con el cual está tratando puede también estar representando al vendedor. Sin embargo, usted puede contratar su propio agente de bienes raíces, conocido como agente del comprador, para que represente sus intereses. Además, en algunos estados, los varios agentes tienen permiso para representar al comprador y al vendedor.

Aún si el agente de bienes raíces representa al vendedor, las reglamentaciones estatales sobre bienes raíces exigen que el agente le dispense al comprador un trato justo. Si tiene preguntas acerca de la conducta de un agente o corredor, comuníquese con la Comisión de Bienes Raíces (Real Estate Commission) de su Estado, o con su departamento de reglamentaciones.

Algunas veces, el agente de bienes raíces le ofrecerá ayudarlo a obtener un préstamo hipotecario. Puede recomendarle que trate con una determinada entidad crediticia, compañía de títulos, abogado o agente de acuerdo/cierre. Compare los costos y servicios que le ofrecen otros prestadores con los recomendados por el agente de bienes raíces.

 

Precio de venta. Para la mayor parte de los compradores de vivienda, el precio de venta es el término más importante del acuerdo. Tenga en cuenta que existen otros términos no económicos en el acuerdo que también tienen importancia.

Título. "Título" se refiere a la propiedad legal de su nueva vivienda. El vendedor debe suministrar el título libre de todo reclamo de otras partes contra su nueva vivienda. Los reclamos realizados por terceros contra su vivienda se conocen como "gravámenes". Puede negociar quién será el encargado de pagar la investigación de título que le dirá si el título está "limpio".

Cláusula de hipoteca. El acuerdo de venta debe estipular el reembolso de su depósito en caso de que la venta deba ser cancelada por no haber podido obtener un crédito hipotecario. Por ejemplo, su acuerdo de venta puede permitir la cancelación de la venta si usted no puede obtener una financiación hipotecaria a una tasa de interés igual o menor que un índice especificado en el acuerdo.

Plagas. Su entidad crediticia exigirá un certificado de un inspector calificado que determine que la vivienda está libre de termitas y otras plagas y peligros por plagas. Usted puede querer reservarse el derecho de cancelar el acuerdo o solicitar al vendedor un tratamiento inmediato y reparación si se detecta un peligro por plagas.

Inspección de la vivienda. Es una buena idea hacer inspeccionar la vivienda. Una inspección determina el estado de los sistemas eléctricos, de cañerías, calefacción y enfriamiento. También debe examinarse la estructura para asegurar su solidez y determinar el estado del techo, revestimiento, ventanas y puertas. El lote debe estar dispuesto de manera tal que el agua no drene hacia la vivienda e ingrese al sótano.

La mayor parte de los compradores prefiere hacerse cargo del costo de estas inspecciones, de manera que el inspector trabaje para ellos y no para el vendedor. Puede querer incluir en su acuerdo de venta el derecho de cancelar la venta si no está satisfecho con los resultados de la inspección. En ese caso, es posible que quiera renegociar a un menor precio de venta o exigir al vendedor realizar reparaciones.

Peligros por pintura con base de plomo en viviendas construidas antes de 1978. Si compra una vivienda construida antes de 1978, tiene ciertos derechos relacionados con los peligros por pintura con base de plomo e intoxicación por plomo. El vendedor o el agente de venta debe entregarle el folleto de la Agencia de Protección Ambiental (EPA por sus siglas en inglés), "Proteja a su familia de la presencia de plomo en su vivienda", u otra información sobre peligros por plomo aprobada por la EPA. El vendedor o el agente de venta debe informarle lo que conoce acerca de la pintura con base de plomo o los peligros de la pintura con base de plomo en la vivienda, y suministrarle todo informe o registro relevante.

Tiene como mínimo diez (10) días para realizar una inspección o evaluación de riesgo sobre pintura con base de plomo o peligros por plomo. Sin embargo, para poder tener el derecho de cancelar la venta basado en los resultados de una inspección o evaluación de riesgo, necesitará negociar esta condición con el vendedor.

Finalmente, el vendedor debe adjuntar al acuerdo de venta un formulario de divulgación que incluirá una Declaración de Advertencia de Plomo (Lead Warning Statement). Usted, el vendedor y el agente de venta firmarán una confirmación de que se han cumplido los requisitos de esta notificación.

Otros riesgos ambientales. Su ciudad o estado puede tener leyes que soliciten a los compradores o vendedores verificar posibles riesgos ambientales, tales como pérdida de tanques de petróleo subterráneos, presencia de radón o asbesto, caños de agua de plomo y otros peligros similares, y tomar las medidas necesarias para eliminar estos riesgos. Puede negociar quién correrá con los gastos en caso de que se requiriera una verificación y/o limpieza.

División de gastos. Es necesario acordar con el vendedor cómo se dividirán en la fecha de cierre los gastos relacionados con la propiedad, como impuestos, costos por agua potable y servicios cloacales, gastos de condominio y facturas de servicios. A menos que se acuerde de otro modo, usted sólo debería ser responsable de la parte de estos gastos que se adeude después de la fecha de venta.

Agente encargado de la operación de cierre/del depósito en garantía. De acuerdo con las prácticas locales, puede tener la opción de elegir el agente o compañía que se encargará de la operación de cierre o del depósito en garantía. Para los estados donde el encargado del depósito en garantía es un agente o compañía, el comprador, el vendedor y la entidad crediticia suministrarán las instrucciones.

Costos de cierre. Puede negociar qué parte de los costos de cierre correrán por su cuenta y cuáles pagará el vendedor.